Septembre s’ouvre sur un marché du crédit plus lisible qu’en début d’année : les taux se stabilisent, les barèmes restent compétitifs pour les bons dossiers, et la BCE fait une pause. Que faut-il retenir avant de lancer (ou relancer) votre projet marseillais ?
1) Le niveau des taux : stabilité confirmée depuis le printemps
Taux moyen national autour de 3,07–3,10 % depuis plusieurs mois, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA (juillet 2025 : 3,07 %, 2,99 % sur 15 ans, 3,05 % sur 20 ans, 3,11 % sur 25 ans). L'Observatoire du Crédit Logement
Côté courtiers, les taux baromètres de fin août restent attractifs, avec des grilles souvent ≈ 3,00 % sur 15 ans, 3,14 % sur 20 ans, 3,27 % sur 25 ans (meilleurs profils parfois < 3 %). CAFPI
Bilan du T2 2025 : taux moyen 3,08 %, quasi stable du neuf à l’ancien. L'Observatoire du Crédit Logement
À Marseille : les banques actives en PACA restent sélectives mais réactives sur les dossiers bien préparés (apport, stabilité pro, endettement maîtrisé). Les grilles “Sud-Est” observées par les comparateurs confirment des niveaux proches de la moyenne nationale. lesfurets
2) Capacité d’emprunt : le rôle du taux d’usure
Depuis le 1er juillet 2025, les seuils d’usure ont été révisés à la baisse : 5,08 % (≥ 20 ans), 5,03 % (10–20 ans), 4,32 % (< 10 ans). Concrètement, cela laisse de la marge pour financer la plupart des projets marseillais, tout en évitant des TAEG trop élevés. YmanciMinistère de l’Économie
3) Contexte macro : la BCE marque une pause
La BCE a laissé ses taux inchangés le 24 juillet 2025 (dépôt 2,00 %, refi 2,15 %, prêt marginal 2,40 %). Le marché anticipe un statu quo début septembre, ce qui plaide pour une poursuite de la stabilisation des taux immobiliers à la rentrée. European Central Bank+2European Central Bank+2European Central Bank+2Reuters
4) Conseils pratiques pour les acheteurs marseillais
Anticipez votre dossier : pièces à jour, revenus clarifiés, projet net (travaux, calendrier, clause suspensive).
Simulez plusieurs durées : en 2025, l’allongement mesuré des durées a soutenu la solvabilité des ménages ; tester 20 vs 25 ans peut débloquer un projet sans crever le TAEG. L'Observatoire du Crédit Logement
Soignez le TAEG : pensez au coût de l’assurance, frais de garantie, domiciliation… pour rester sous l’usure. Ministère de l’Économie
Multipliez les banques via un courtier ou un tour de banques ciblé : des écarts de 20 à 40 pb existent encore selon profil et appétence locale. CAFPI
Timing : si vos conditions sont bonnes aujourd’hui, verrouiller (taux + assurance) peut sécuriser votre budget pour l’automne, le marché étant globalement stable depuis avril. L'Observatoire du Crédit LogementImmobilier-danger
5) Et pour les vendeurs ?
Un acheteur bien financé va plus vite. Exiger un accord de principe bancaire solide au dépôt d’offre et favoriser des compromis avec délais réalistes d’obtention de prêt (45–60 jours) fluidifie la vente, surtout pour les biens à forte demande (Castellane, Vauban, Périer, Notre-Dame-du-Mont).
Sources à consulter :
Observatoire Crédit Logement/CSA – baromètre et tendances 2025 (taux de juillet 2025, durées record). L'Observatoire du Crédit Logement+1L'Observatoire du Crédit Logement+1
CAFPI – baromètre des taux (août 2025). CAFPI
Banque de France / Ministère de l’Économie – taux d’usure applicables T3 2025. Ministère de l’Économie
Ymanci – synthèse des taux d’usure au 1er juillet 2025. Ymanci
BCE – décision du 24 juillet 2025 (taux inchangés) & niveaux des taux directeurs actualisés. European Central Bank+2European Central Bank+2European Central Bank+2
Immobilier-Danger – point marché août 2025 (stabilité 3,07–3,10 %). Immobilier-danger
LesFurets – tableaux régionaux (Sud-Est / PACA). lesfuret
Article rédigé par Rebecca Rayneau, conseillère immobilière Optimhome, spécialiste de Marseille et de ses quartiers centraux. Besoin d’un avis de valeur ou d’un plan de financement réaliste pour cette rentrée ? Contactez-moi et je vous accompagne de A à Z.
