Depuis le début de l’année 2025, le marché immobilier à Marseille connaît des mouvements contrastés : après une période de ralentissement marqué, certains indicateurs montrent des signes de reprise. En tant que conseiller immobilier indépendant, j’ai analysé les évolutions depuis janvier 2025, mais aussi les tendances sur les années 2022-2024, pour identifier ce qui change réellement ici, dans la cité phocéenne. Voici ce que vous devez savoir si vous achetez, vendez, ou suivez simplement le marché.
1. Ce que montrent les chiffres depuis janvier 2025
Quelques points forts à retenir :
| Indicateur | Chiffres / évolution | Ce que ça veut dire localement |
|---|---|---|
| Prix des appartements | En janvier-février 2025 : ~ 3 620-3 624 €/m², +3,7 à +3,8 % sur un an pour les appartements. MySweetimmo+1 | Le marché des appartements se reprend après les baisses/ralentissements de 2023-2024. |
| Prix médian tous biens confondus | En printemps 2025 : ~ 3 235 €/m²immobonnemere.fr | Le prix “standard” ou “médian” est plus bas que certains prix de centre, mais reflète la disparité selon les arrondissements. |
| Délai de vente | En février 2025 : 80 jours en moyenne, contre ~74 jours en février 2024. MySweetimmo+1 | Les ventes prennent plus de temps, ce qui indique une sélection plus forte des acheteurs, ou plus d’hésitation. |
| Tendance sur l’année récente (2024-2025) | En été-août 2025 : + 3,1 % sur un an selon LPI-iad, les prix repartent nettement à la hausse. MySweetimmo | On sort d’une période de baisse ou de stagnation, du moins pour certains segments (appartements, maisons recherchées). |
2. Comparatif 2022-2024 : ce qui s’est passé avant
Pour bien comprendre la dynamique, voici un aperçu des années précédentes :
En 2022-2023, le marché immobilier français avait été marqué par la montée des taux d’intérêt, ce qui avait freiné beaucoup d’acheteurs. Marseille n’a pas été épargnée : les prix avaient tendance à stagner puis à baisser légèrement sur certains arrondissements, surtout ceux plus périphériques ou moins “cotés”.
En 2024, on a observé une baisse globale des prix de l’ancien à Marseille d’environ -3,2 % selon LPI-iad par rapport à fin 2023. MySweetimmo
Disparité selon les arrondissements : certains lieux centraux ou en bord de mer tiennent mieux leur prix, voire progressent, tandis que d’autres voient des reculs plus nets. MySweetimmo+1
3. Analyse des disparités intra-Marseille
Marseille n’est pas homogène, et les différences selon les arrondissements ou quartiers font partie des clés pour comprendre.
Certains arrondissements “prestigieux” ou proches du bord de mer voient des prix au m² beaucoup plus élevés, une demande stable, et résistent mieux à la baisse.
Les arrondissements périphériques ou moins bien desservis (transports, services, etc.) subissent davantage les effets de la crise des taux, du pouvoir d’achat, ou de l’exigence accrue sur la performance énergétique (DPE…).
Quartiers en mutation (rénovation urbaine, projets municipaux) attirent de plus en plus d’acheteurs, ce qui crée des “poches” de reprise ou de hausse plus marquée.
4. Facteurs qui pèsent sur le marché
Voici ce qui influe particulièrement depuis ces derniers mois :
Taux d’intérêt et conditions de crédit : après des périodes de taux élevés, on observe une stabilisation puis légère baisse, ce qui redonne du souffle à certains acheteurs. ProvenceWeb+2VINCI Immobilier+2
Pouvoir d’achat immobilier : avec les taux réduits, les acquéreurs peuvent emprunter davantage (ou des mensualités équivalentes pour plus de surface), ce qui augmente l’intérêt.
Réglementations énergétiques (DPE etc.) : les logements classés E, F, G sont de plus en plus surveillés, et cela peut peser sur le prix (travaux à prévoir, moindre attractivité). immobonnemere.fr
Demande (primo-accédants, investisseurs, mutation) : les acheteurs sont plus sélectifs, le budget est scruté, mais l’envie d’investir ou d’accéder à la propriété reste forte, en particulier dans les zones jugées “avec potentiel” ou en valorisation.
Délais de vente : comme mentionné, ils s’allongent légèrement, signe d’un marché où les négociations peuvent devenir plus complexes, ou la marge de négociation un peu plus grande selon le bien.
5. Ce que cela signifie pour les acheteurs / vendeurs / investisseurs
Voici comment ces tendances peuvent t’intéresser selon ton profil :
| Profil | Opportunités | Précautions / risques |
|---|---|---|
| Acheteur primo-accédant | Si vous pouvez attendre un peu, les baisses récentes ou stagnation dans certains arrondissements peuvent offrir des prix raisonnables. Avec les taux qui redescendent, le crédit devient plus accessible. | Faire très attention à l’état du logement (travaux, DPE), bien choisir le quartier, vérifier délais de vente, ne pas se précipiter sur un bien dont le prix est trop optimiste. |
| Investisseur | Les quartiers en mutation (proximité transports, projet urbain) peuvent offrir de la plus-value potentielle. Les maisons semblent mener la reprise selon certains baromètres. Le rendement locatif reste intéressant dans certains segments. | Risque de vacance locative, coût d’entretien, rénovation, DPE, exigence de confort. Le marché est plus “sélectif” donc attention aux délais, à la négociation. |
| Vendeur | Si votre bien est bien situé, rénové ou avec potentiel, la demande est là ; rester réaliste sur le prix au m², mais il y a des acheteurs. Utiliser un bon diagnostic et valoriser les points forts (orientation, vues, état, proximité). | Ne pas surévaluer : les comparables récents montrent que dans certains arrondissements, le recul des prix est réel. Prévoir des marges de négociation. Être prêt à attendre plus longtemps si le prix est ambitieux. |
6. Regard vers 2026 et les prochains mois
D’après les analyses disponibles :
On peut s’attendre à ce que les taux poursuivent une baisse modérée, ce qui soulagerait le coût de l’emprunt. ProvenceWeb+1
Le marché pourrait rester un peu “tendu” : les vendeurs qui veulent vendre rapidement devront faire des efforts sur le prix ou l’état du bien, surtout pour les biens moins bien situés ou moins bien rénovés.
La pression sur les logements énergétiquement faibles continuera à augmenter, ce qui pourrait pousser soit aux rénovations, soit à des décotes pour les biens à faible performance.
Les projets urbains ou d’aménagement, transports, services, seront des facteurs forts de différenciation (ce qui rend certains arrondissements “à suivre”).
7. Conclusion
Marseille en 2025 est un marché en transition : après une période de repli ou de stagnation, surtout en 2023-2024, on voit une reprise modérée mais réelle, surtout sur les appartements, les biens bien situés ou rénovés. Si vous êtes acheteur ou investisseur, il y a des opportunités, mais il faut être bien informé, patient, et exigent. Si vous êtes vendeur, le contexte est plus favorable qu’il y a 1-2 ans, mais ne vous laissez pas emporter par l’optimisme : la concurrence, la négociation, la visibilité du bien comptent beaucoup.
